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Ratgeber: Was ist der Bebauungsplan?

im Planungsbüro wird der Bebauungsplan entworfen

Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan. Er ist sowohl für Bauherren als auch für Kaufinteressenten wichtig. Er regelt die mögliche Bebauung oder baulichen Veränderungen in Gebieten. Für Laien ist es schwierig, diesen Plan zu lesen. Sie sollten den Zement nicht anrühren, bevor Sie wissen, in welcher Art und Weise ein Grundstück bebaut wird. Treffen Sie erst Ihre Kaufentscheidung, wenn Sie sich mit dem B-Plan beschäftigen und wissen, was die Symbole aussagen.

Bebauungspläne sind Satzungen und damit öffentliche Gesetze. Für Bauherren werden Grenzen und Freiheiten genau geregelt. Dabei ist nicht alles möglich, auch wenn im B-Plan gewisse Festsetzungen nicht geregelt werden. Der B-Plan gilt als Gesetz und steht somit für eine Art Sicherheit, sodenn er eingehalten wird. Beispielsweise können Sie in einem reinen Wohngebiet absolut sicher sein, dass Sie keine Tierfutterfabrik oder Schweinemastanlage als direkten Nachbarn haben. Neben der Art der Nutzung, wird auch die Bepflanzung geregelt.

Inhaltsverzeichnis

Zweck des Bebauungsplans

Bebauungspläne resultieren aus übergeordneten Flächennutzungsplänen. Ziel ist ein einheitliches Bild der Gemeinden beziehungsweise die Festsetzung des Wohngebietes. Die Charaktere der Bauherren sind verschieden und nicht alle Wunsch-Bauformen passen in das Bild der Gemeinde oder in die Außendarstellung. Somit möchten die Gemeinden reglementieren. Beispiel: Ohne Bebauungsplan mit ausgewiesener Geschosszahl könnte es passieren, dass 29 Bauherren einstöckig bauen. Was passiert nun, wenn der 30. Bauherr ein vier stöckiges Haus in südlicher Lage der Fläche bauen würde? Dann hätten die dahinterliegenden nördlichen Grundstücke keine Sonne und wären im Schatten des vierstöckigen Gebäudes. Durch einen B-Plan gewährleisten Gemeinden eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung. Dadurch werden Aspekte wie Wirtschaftlichkeit, soziale Werte und Umweltschutz beachtet. Weitere Ziele des B-Plans:

  • Lebenswürdig und eine sozialgerechte Bodennutzung
  • Förderung des Klimaschutzes
  • Erhaltung der städtebaulichen Gestalt und der baulichen Kultur (Bauweise)
  • Weiter geht es um die Raumordnungsplanung (§1 Abs. 6 BauGB: Schaffung von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen, Bedürfnisse der Bewohner, soziale und kulturelle Bedürfnisse, Weiterentwicklung von bestehenden Ortsteilen, Baukultur und Denkmalschutz, Wirtschaft, Umweltschutz, Personen- und Güterverkehr, Hichwasserschutz
  • Wie lässt sich die Bebauung zum Schutz der Natura 2000 vereinbaren?
  • Vermeidung von Emmissionen
  • Einbindung von erneuerbaren Energien
  • Luftqualität

Bau eines Hauses

Durch den Bebauungsplan wird auch der Werterhalt eines Grundstücks in einem Gebiet bestimmt. Wenn der Bauherr in einem reinen Baugebiet das Grundstück kauft und bebaut, kann er sich sicher sein, dass er keine Lärmbelästigung und somit Wertminderung seines Grundstücks durch Gewerbebetriebe zu befürchten hat. Reine Wohngebiete sind für Bauherren daher meist wertvoller und mit einer Wertsteigerung behaftet als Mischgebiete.

Gemeinden streben einen B-Plan im Interesse der Bürger an. Man weiß also schon vor dem Bebauen eines Grundstücks, was man darf und was nicht. Kaufinteressenten sollten sich ausgiebig vor dem Kauf eines Grundstücks mit dem Bebauungsplan beschäftigen, um Zeit, Kosten und somit auch das Risiko einer Enttäuschung so gering wie möglich zu halten.

3 Arten des Bebauungsplans

Es gibt 3 Arten von Bebauungsplänen:


qualifizierter Bebauungsplan

In einem qualifizierten Bebauungsplan (Link) (§30 BauGB) findet man mindestens die Art der baulichen Nutzung, Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen.

einfacher Bebauungsplan

Wenn einer der Punkte aus dem qualifizierten B-Plan fehlt, ist es ein einfacher Bebauungsplan (Link) . Hier wird z.B. nur die Art der baulichen Nutzung festgelegt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Vorhabenbezogener Bebauungsplan:(Link) Wird auf eigene Kosten von Investoren in Absprache mit der Gemeinde erarbeitet, um ein schnelleres Ergebnis zu erzielen.

Was muss man vor dem Grundstückskauf beachten?

Bevor man sich für den Kauf eines Grundstücks entscheidet, sollte man den bestehenden B-Plan mit seinen Bauvorhaben abgleichen. Es gilt also herauszubekommen, welche Vorschriften zu beachten sind und was im Detail zulässig ist. Passen die Vorstellungen zum Bau des anvisierten Grundstücks laut B-Plan, schadet es dennoch nicht, dies mit dem Bauamt in einem persönlichen Gespräch abzugleichen, um auf Nummer sicher zu gehen.

Möchte man Details anders gestalten, als im festgesetzten B-Plan vorgeschrieben, ist eine vorherige Anfrage bei der zuständigen Gemeinde oder Bauamt unabdingbar. Hier sollte man eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde einreichen.

Doch Vorsicht! - Ausnahmen vom Bebauungsplan werden nur selten akzeptiert, da diese Ausnahmen als Präzedenzfall dienen können.

Kauft der Interessent allerdings ein Grundstück mit einem bestehenden Gebäude, so ist in der Regel davon auszugehen, dass dies gemäß des B-Plans errichtet wurde. Wurde das Gebäude vor der Erstellung des B-Plans errichtet, so hat es Bestandsschutz! Auch wenn der B-Plan sich in der Zukunft ändert, müssen bereits bestehende Gebäude nicht nach dem neuen B-Plan umgebaut werden.

Was muss laut Gesetzgeber in einem B-Plan enthalten sein?

Die Aufgabe, der Begriff und die Grundsätze einer Bauleitplanung werden laut §1 BauGB definiert. Der öffentliche B-Plan wird von der zuständigen Gemeinde erstellt bzw. in Auftrag gegeben. Die Gemeinde legt die Nutzung in einer Satzung für das Baugebiet fest. Ein B-Plan muss nicht für die komplette Gemeinde festgelegt werden und kann für Teilgebiete, Ortsteile oder Grundstücksgruppen innerhalb der Gemeinde gelten. Es gibt zwei verschiedene Arten von Bauleitplänen: vorbereitender Bauleitplan, auch als Flächennutzungsplan bekannt und den Bebauungsplan, welcher verbindlich ist und als "Gesetz" zu verstehen gilt.

Was in einem Bebaungsplan enthalten sein soll, regelt der Gesetzgeber im Baugesetzbuch § 9 BauGB (Link). Prinzipiell besteht der B-Plan aus einem Textteil und einer Planzeichnung. Der Textteil beschreibt die Vorschriften und die Planzeichnung zeigt auf, wo die Vorschriften lagetechnisch einzuhalten sind. Bestandteil muss ein Planzeichenverzeichnis nach Planzeichenverordnung (PlanZV) (Sammlung als separaten Beitrag?) sein, damit man die verschiedenen Symbole, Farben und Linien unterscheiden kann. Die Symbole sind meist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Im Regelfall wird der Maßstab 1:500 und bei größeren Plänen 1:1000 dargestellt. Des Weiteren regelt der Gesetzgeber in der Baunutzungsverordnung (BauNVO), wie die Bauweise der Gebäude, Abstandsflächen usw. interpretiert werden.

Welche Schritte werden benötigt, um einen Bebauungsplan zu realisieren? Wie funktioniert das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans?

Für die Festsetzung eines Bebauungsplans gibt es eine Reihe an Beschlüssen, welche durch verschiedene Gremien / Instanzen muss.

  1. Einleitung des Verfahrens (durch Bürger, Gemeinderat oder Gemeindeverwaltung)
  2. Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplans (Bauamt)
  3. Beschluss zur frühzeitigen Beteiligung
  4. Beschluss über den Entwurf
  5. Beschluss zur Auslegung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
  6. Beschluss über etwaige Änderungen
  7. Beschluss über die Abwägung der Bedenken im Verfahren
  8. Beschluss über die Satzung

Wo kann man den Bebauungsplan einsehen?

Hausverwaltung und Mietverwaltung in Halle und Saalekreis

Je nach Gemeinde kann man den Bebauungsplan beim Stadtplanungsamt, Bauordnungsamt oder der Gemeindeverwaltung einsehen. Meist benötigt man einen Termin in der jeweiligen Behörde oder manch eine Behörde bietet das Einsehen in den B-Plan auch online an. (Beispiel)

Welche wichtigen Informationen erhalte ich aus dem Bebauungsplan?

Aus dem Bebauungsplan lassen sich alle zugelassenen baulichen Rechte und Pflichten ableiten.
  • Art der baulichen Nutzung: legt fest, wie die Grundstücke genutzt werden dürfen. Ob es sich um ein Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet oder Sondergebiet handelt.
  • Maß der baulichen Nutzung:
    • Anzahl der zulässigen Vollgeschosse (VG): gibt an, wie viele Geschosse das Gebäude maxmimal auf dem Grundstück haben darf.
    • GRZ- Grundflächenzahl: gibt an, wie viel des Grundstücks bebaut werden darf.
    • GFZ- Geschossflächenzahl: sagt aus, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf.
    • BMZ- Baumassenzahl: benennt das maximal zulässige Volumen, welches für die Summe der Vollgeschosse zulässig ist.
  • Abstandsflächen: beschreibt den Mindestabstand zum Nachbargrundstück. Abstandsflächen werden in der jeweiligen Landesbauordnung (Link) vorgeschrieben. Der Abstand berechnet sich meist aus der Außenwandhöhe des Gebäudes multipliziert mit 0,4 bis 1 (je nach Landesbauordnung) Zusammenfassung (ausführlich in Unterbeitrag "Grenzbebauung- der Abstand vom Haus zum Nachbarn"?)
  • Bauweise: Man unterscheidet zwischen offener und geschlossener Bauweise. Bei einer offenen Bauweise findet man oft Einfamilienhäuser vor. Bei geschlossener Bauweise sind es in der Regel Doppelhäuser oder Reihenendhäuser  Zusammenfassung (ausführlich in Unterbeitrag?)
  • Gebäudetypen: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Stadtvilla oder Blockhaus etc.
  • welche Dachform ist möglich? Trauf und Firsthöhe regeln die maximal zulässigen baulichen Höhen. Außerdem findet man Informationen zu dem zu verbauenden Material und der Dacheindeckung (Unter-Beitrag über Dächer/ Dachformen?). Es gibt auch Gemeinden, die sogar die Farbe der Dacheindeckung oder die Fassadenfarbe der Außenwände vorschreiben. (Beispiel?)

Wie liest man einen Bebaungsplan?

Baunutzungsschablone

Baunutzungsschablone des Bebauungsplans mit verschiedenen Kennzahlen zur Baulichen Nutzung
In der Baunutzungsschablone werden wichtige Kennzahlen des Bebauungsplans in Form einer Tabelle zusammengefasst.

In der Baunutzungsschablone werden wichtige Kennzahlen in Form einer Tabelle zusammengefasst. Hier wird alles Wichtige zusammengefasst

Zulässige Art der baulichen Nutzung (Allgemeines Wohnen)

Wohnbauflächen (W)

  • W- Wohnbaufläche: erlaubt sind Wohnen, nicht störende Gewerbe, Kirchen, Einkaufsläden, Hotels, Seniorenheime, Kultureinrichtungen, Restaurants, Cafés, sowie Einrichtungen des öffentlichen Lebens
  • WS- Kleinsiedlungsgebiet: Kleinsiedlungen, Wohngebäude mit Nutzgärten, Siedlungen außerhalb von Ortsschaften mit landwirtschaftlichen Betrieben
  • WR- reines Wohnen: ausschließlich Wohnen (der Bau von Tankstellen, Autohäusern ist nicht zulässig)
  • WA- allgemeines Wohngebiet: vorwiegend, aber nicht ausschließlich Wohnen. Wohnhäuser und Einrichtungen des öffentlichen Lebens sind zulässig. Außerdem Tankstellen, Gärtnereien, Hotels, Verwaltungsgebäude können mit Ausnahmen genehmigt werden.
  • WB- besonderes Wohngebiet: Wohnen und mit Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe (Beispiel?)

Gemischte Bauflächen (M)

  • MD- Dorfgebiet: neben Wohnen findet man hier auch landwirtschaftliche Betriebe und nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe (Bäcker?)
  • M- gemischt Bauflächen
  • MI - Mischgebiete: Wohnen und Gewerbe, allerdings keine Industrie
  • MU- Urbane Gebiete: Alles was die Wohnnutzung nicht im Wesentlichen stört. Hier kann reguliert werden, dass Erdgeschosse nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen.
  • MK- Kerngebiet: Vorwiegend Handelsbetriebe, Verwaltung und Kultur (meist Stadtzentren)

Gewerbeflächen (G)

  • G- Gewerbliche Bauflächen
  • GE- Gewerbegebiete: kein Wohnen, da hier auch belästigendes Gewerbe (Lärm / Gestank) gebaut werden darf
  • GI- Industriegebiet: kein Wohnen, Fabriken etc.

Sondergebiete (SO)

Als Sondergebiete werden Hafengebiete, Messe- und Kongressgebiete, Erholungs- und Campingplatzgebiete benannt.

Hinweis: Es gibt weitere Kennzahlen wie die Lärm-Grenze, welche je nach Nutzung eingehalten werden muss. Dies schützt vor Lärmbelästigung und prägt schon deswegen die einzellnen Nutzungen. In einem reinen Wohngebiet (WR) gelten tagsüber maximal 50dB(A) und nachts 35 dB(A). In einem allgemeinen Wohngebiet (WA) sind Werte von 40 bis 55 dB(A) und in einem Gewerbegebiet 50 bis 65 dB(A) möglich.

Maß der baulichen Nutzung

Anzahl der Vollgeschosse (VG)

Die römische Ziffer III steht hier für 3 Vollgeschosse

Die Kennzahl Vollgeschosse gibt an, wie viele Geschosse das Gebäude maximal auf dem Grundstück haben darf. Die Information über die zulässigen Geschosse finden Sie in der Baunutzungsschablone.

• Wird mit römischen Zahlen abgekürzt. Eine III bedeutet, dass man auf dieses Grundstück ein Gebäude mit maximal 3 Geschossen bauen darf.

• Ist die römisch Zahl eingekreist, bedeutet dies, dass die angegebene Geschosszahl zwingend einzuhalten ist. In unserem Beispiel dürfen keine 2 oder 4 Geschosse gebaut werden

• Wird die Vollgeschosszahl mit "II - III" angegeben, dann dürfen hier 2 oder 3 Geschosse gebaut werden.

Was ein Vollgeschoss ist und was durch die Landesbauordnung vorgeschrieben ist, finden Sie in unserem Artikel "".

GRZ- Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel des Grundstücks bebaut werden darf und bestimmt somit das maximale Verhältnis von überbauter Fläche und Grundstücksgröße.

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, wie viel des Grundstücks bebaut werden darf und bestimmt somit das maximale Verhältnis von überbauter Fläche und Grundstücksgröße. Beispielsweise bedeutet eine GRZ von 0,6, dass auf 1000 m² Grundstück 600 m² bebaut werden darf. Bei 2000 m², dürfte man schon 1200 m² bebauen.

•Berechnung: GRZ= überbaute Grundstücksfläche / gesamte Grundstücksfläche

Die GRZ ist übrigens maßgebend für die Berechnung der Erschließungskosten (Link) für Regenwasser.

GFZ- Geschossflächenzahl

Die Geschossflächenzahl (FFZ) sagt aus, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. In diesem Bespiel 0,3.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) sagt aus, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf. Diese Kennzahl gibt an, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche vorhanden sein darf. Wenn im Bebauungsplan z.B. die GFZ mit 0,3 angegeben wird, heißt dies, dass bei einem 1000 m² großen Grundstück die addierte Geschossfläche maximal 300 m² Fläche haben darf. Liegen also 2 Vollgeschosse (VG) vor, dürfen sich maximal die 300 m² auf diese beiden Vollgeschosse verteilen. Steht die GFZ 0,3 in einem Kreis, handelt es sich um die maximale Geschossflächenzahl. Sind die Werte z.B. als "GFZ von 0,3 bis 0,4" ausgewiesen, handelt es sich um eine Spanne von/ bis.

•Berechnung: GFZ= gesamte Geschossfläche(n) / gesamte Grundstücksfläche

BMZ- Baumassenzahl

In manchen Baunutzungsschablonen findet man auch die BMZ- die sogenannte Baumassenzahl. Diese benennt das maximal zulässige Volumen, welches für die Summe der Vollgeschosse zulässig ist.

Wird die BMZ beispielsweise mit 0,7 ausgewiesen, bedeutet dies auf einem Grundstück mit 1000 m² ein zulässiges Gesamtvolumen aller Geschosse von maximal 700m³.

Bauweise- zulässige Gebäudetypen

Planzeichen für die zulässigen Gebäudetypen in einem Bebauungsplan.

Die zulässigen Gebäude- oder Haustypen werden ebenfalls in der Baunutzungsschablone angezeigt. "E" steht hier beispielsweise für Einfamilienhäuser und "D" für Doppelhäuser. Man unterscheidet zwischen offener und geschlossener Bauweise. Dabei steht ein kleines "g" für die geschlossene Bauweise und ein kleines "o" für die offene Bauweise.

offene_bauweise

Bei einer offene Bauweise (o) findet man oft Einfamilienhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) vor. Die Gesamtlänge von 50 Meter darf nicht überschritten werden.

Bei offener Bauweise muss ein seitlicher Grenzabstand zwischen den Gebäuden zweier Grundstücke bestehen. Garagen und Stellplätze dürfen im Bereich des Grenzabstands stehen.

geschlossene_bauweise

Bei geschlossener Bauweise (g) sind es in der Regel Doppelhäuser (D) oder Reihenendhäuser (R).

Es gibt keinen seitlichen Grenzabstand. Hier wird Hauswand an Hauswand gebaut. Die sogenannten Grenzwände werden als Brandwände bzw. Gebäudeabschlusswände gebaut.

Die geschlossene Bauweise findet man bei Blockbebauungen und Kettenbauten vor. Dabei sind die Häuser und Garagen wie eine Kette aneinander gereiht.

Zulässige Dachformen

Dachformen

Es gibt verschiedene zulässige Dachformen, deren Abkürzungen in der Baunutzungsschablone dargestellt werden. Folgende Dachformen sind in den meisten Bebauungsplänen vertreten: Satteldach (SD), Walmdach (WD), Flachdach (FD), Pultdach (PD), versetztes Pultdach (vPD), Krüppelwalmdach (KWD), Zeltdach (ZD), Tonnendach (TD), Mansardendach (MD), Mansardenwalmdach, Schleppdach, Scheddach, Vieleckenwalmdach.
In manchen Baunutzungsschablonen wird statt der zulässigen Dachform nur die Dachneigung angegeben.

Was ist die Dachneigung?

Die Dachneigung (DN) wird in Grad angegeben (ist von der Dachform abhängig). Zum Bespiel "35-40°".

Maße der Abstandsflächen

Was ist die Traufhöhe (TH)?

Die Traufhöhe bezeichnet die Tropfkante am Dach eines Gebäudes und ist somit die untere Begrenzung einer Dachfläche. Man sagt auch die Höhe zwischen Dachhaut und Boden. Sie wird in arabischen Ziffern dargestellt und in Metern angegeben. Es wird zwischen Tal- und Hangseite unterschieden. Bei der Darstellung im B-Plan handelt sich um die maximale Angabe, es sei denn, die arabische Zahl in Metern steht in einem Kreis, dann ist die Traufhöhe zwingend einzuhalten. Bei von bis-Angaben sind die Angaben, in denen sich die Traufhöhe befinden muss.

Was ist die Firsthöhe (FH)?

Die Firsthöhe ist der Abstand zwischen Boden und First ( maximaler Wert in Metern) und wird ebenfalls in arabischen Ziffern dargestellt. Es handelt sich um die maximale Angabe, es sei denn, die arabische Zahl in Metern steht in einem Kreis, dann ist die Firsthöhe zwingend einzuhalten. Bei von bis-Angaben sind die Angaben, in denen sich die Traufhöhe befinden muss.

Was ist die Hang- und Talseite?

Bei Hanglage wird im B-Plan die Hang- und Talseite ausgewiesen.

Was ist die Firstrichtung?

Ein Doppelpfeil dient als Symbol für die Fürstrichtung im Bebauungsplan.

Als Dachfirst wird die obere, meist waagerechte Kante eines Daches bezeichnet. Sie bildet die obere Begrenzung des Dachs. Die Firstrichtung wird mit einem Doppelpfeil im Baufenster dargestellt.

Lage des Gebäudes auf dem Grundstück

Was ist die Grenze des Bebauungsplans?

Die gestrichelte Linie symbolisiert die Grenze des Bebauungsplans.

Die Grenze des Bebauungsplans begrenzt die Richtlinien für den Bebauungsplan für ein jeweiliges Gebiet.

Was sind Abstandsflächen?

Die markierten Abstandsflächen markieren die vorgeschriebenen Abstände zum Nachbargebäude.

Die Grenze des Bebauungsplans begrenzt die Richtlinien für den Bebauungsplan für ein jeweiliges Gebiet.

Was ist die Baugrenze?

Die blaue gestrichelte Linie markiert die Baugrenze im Bebauungsplan.

Die Baugrenze wird in den meisten Fällen als blaue Linie dargestellt. Sie umgrenzt den Bereich, in dem Hauptgebäude gebaut werden dürfen. Die Baugrenze darf nicht überbaut werden! Möglich ist, dass die Baugrenze auf der Baulinie steht.

•Baugrenze wird mit zwei Strichen und darauffolgendem Punkt dargestellt: _ _. _ _ ._ _.

•Besonderheit: Garagen und Schuppen dürfen, wenn zulässig, außerhalb der Baugrenze gebaut werden

Was ist die Baulinie?

rot gestrichelte Linie im Bebauungsplan

Die Baugrenze wird in den meisten Fällen als blaue Linie dargestellt. Sie umgrenzt den Bereich, in dem Hauptgebäude gebaut werden dürfen. Die Baugrenze darf nicht überbaut werden! Möglich ist, dass die Baugrenze auf der Baulinie steht.

•Baugrenze wird mit zwei Strichen und darauffolgendem Punkt dargestellt: _ _. _ _ ._ _.

•Besonderheit: Garagen und Schuppen dürfen, wenn zulässig, außerhalb der Baugrenze gebaut werden

Was bedeutet ein schraffierter Bereich?

schraffierter Bereich im Bebauungsplan

Ein schraffierter Bereich im Bebauungsplan bedeutet Verbot jeglicher baulicher Anlagen.

Abgrenzungen verschiedener Nutzungen

Baulast: Flächen mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten

Das mauerförmige Symbol im Bebauungsplan markiert eingetragene Baulasten im Bebauungsplan.

• Zufahrtsrechte des Nachbarn über mein Grundstück

•Stichwort Baulastenverzeichnis

Bepflanzung

Bepflanzung im Bebauungsplan

Hier wird vorgegeben, welche Flächen für die Erhaltung und welche zur Errichtung von Bäumen, Sträuchern oder anderen Bepflanzungen dienen sollen. Ein ausgefüllter Punkt in einem Kreis besagt, dass der dort stehende Baum erhalten werden muss. Ein nicht ausgefüllter Punkt besagt, dass dort noch ein Baum gepflanzt werden muss.

Flurstücksnummer

Flurstücksnummer im Bebauungsplan

Dient zur Identifikation der einzelnen Grundstücke. Die Flurstücksnummer wird sowohl im Liegenschaftskataster geführt als auch im Grundbuch ausgewiesen.

FAQ zum Thema Bebauungsplan

Wie darf gebaut werden, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?

Ob eine Bebauung für die städtische Entwicklung und Ordnung notwendig ist, obliegt der Gemeinde. Deshalb besteht kein Anspruch auf die Erstellung von Bauleitplänen. Entscheidet die Gemeinde beispielsweise, dass ein Bebauungsplan nicht notwendig für einen Ortsteil ist und kann dies auch begründen, ist dies ihr gutes Recht.

Es gibt durchaus Wohngebiete, wo kein B-Plan vorhanden ist. Dies ist der Fall bei Wohngebieten oder Ortsteilen, die schon lange bestehen. Dies bedeutet nicht, dass man dort nicht bauen kann. Dort wird die Bebauung durch den § 34 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt (Link). Meist muss sich die Bebauung, Nutzung nach den bereits vorhandenen Bebauung richten. Der Gesetzgeber regelt in §34 BauGB, dass eine Bebauung von Baulücken in Wohngebieten ohne B-Plan möglich ist, "wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist." Diesbezüglich sollten Sie die örtliche Baubehörde durch eine Bauvoranfrage kontaktieren.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Wenn der Bauherr sein Bauvorhaben dem Bauamt vorstellen und genehmigen lassen möchte, füllt er die sogenannte Bauvoranfrage aus. Dies ist ein Formular (Downloadlink) und wird mit folgenden weiterführenden Anhängen der Baubehörde übermittelt:

  • Baubeschreibung
  • Zeichnungen
  • Berechnungen

Wichtig ist, dass diese Bauvoranfrage vor dem Kauf des Grundstücks erfolgt, da sonst eine böse Überraschung durch Ablehnung drohen kann und man nicht wie gewollt bauen kann. Weiter ist zu beachten, dass ein Bauvorbescheid, welcher als Antwortschreiben auf eine Bauvoranfrage zu verstehen ist, noch nicht zum Bau berechtigt! Möchte der Bauherr mit dem Bauen loslegen, so benötigt er das abgeschlossene Genehmigungsverfahren.

Was kostet eine Bauvoranfrage?

Es gibt 2 Arten der Bauvoranfrage: förmliche Voranfrage und formlose Bauvoranfrage:

  • formlose Bauvoranfrage: kostet zwischen 15,00€ und 30,00€. Diese ist allerdings nicht rechtsverbindlich
  • die förmliche Voranfrage kostet, je nach Bundesland, ca. ein Tausendstel der gesamten Baukosten

Was ist der Unterschied zwischen einem Bebauungsplan und einem Flächennutzungsplan?

Ob es einen Plan für ein Gebiet gibt, erfahren Sie beim Bauordnungsamt oder bei der Gemeinde.

Wie findet man heraus, ob es für ein Grundstück / Gebiet einen Bebauungsplan gibt?

  • Flächennutzungsplan gilt für die komplette Gemeinde, der B-Plan für eine Siedlung in der Gemeinde
  • Flächennutzungsplan ist verbindlich und ist dem B-Plan übergeordnet.

Wo erhalten Bauherren Auskunft über den Bebauungsplan?

Auch hier findet man die Antwort beim zuständigen Bauamt oder der Gemeinde.

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