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Grundsteuerreform- Das erwartet Eigentümer und Mieter

Fakten zur Grundsteuerreform

  1. Laut BGH Urteil im April 2018 ist die Grundsteuer als eine der ältesten Steuer verfassungswidrig. Deshalb soll es eine Grundsteuerreform geben.
  2. Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) will die Grundsteuer reformieren und schlägt zwei Modelle vor.
  3. Ziel der Grundsteuerreform soll laut Scholz keine Mehreinnahmen in den Gemeindekassen sein. Einziges Ziel soll sein, dass die Grundsteuer verfassungsschutzkonform ist.

Warum ist die Grundsteuer verfassungswidrig?

Problematisch ist die Berechnungsgrundlage der Grundsteuer. Finanzämter beziehen Ihre Berechnungen auf die sogenannten Einheitswerte, welche zuletzt 1964 für die alten Bundesländer und 1935 für die neuen Bundesländer festgelegt wurden. Die Berechnungen der Finanzämter berufen sich also auf weit zurückliegende Wertverhältnisse und sind somit nicht marktüblich. Damit ist die Grundsteuerbemessung in der jetzigen Form verfassungswidrig. Die Berechnung mittels alter Einheitswerte begründen die Finanzämter mit dem immensen Verwaltungsmehraufwand, mit dem die neuen Werte ermittelt werden müssten.

Wann soll die neue Grundsteuerreform eingeführt werden?

Wie auch schon bei der Erbschaftssteuerreform wird es auch bei der Grundsteuerreform eine Übergangszeit geben. Dies heißt konkret, dass der Gesetzgeber bis spätestens 31.12.2019 eine verfassungskonforme Neuregelung der Bemessungsgrundlage treffen muss. In den darauffolgenden fünf Jahren (bis 31.12.2024) können die Finanzämter dennoch die alten Einheitswerte für die Berechnung der Grundsteuer heranziehen. In dieser Zeit sind die Finanzämter dazu verpflichtet, die aktuellen Werte zu ermitteln, um ab 01.01.2025 mit den neu berechneten Einheitswerten zu arbeiten.

Wie wird die Grundsteuer ab 2020 berechnet?

Als Idee schlägt der Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD)  zwei Modelle für die Berechnung der Einheitswerte und damit zur Berechnung der Grundsteuer vor:

1. Das wertunabhängige Model (Flächenmodell Grundsteuerreform)

Das wertunabhängige Modell sieht die Berechnung der Einheitswerte anhand der Grundstücksfläche und der Gebäudefläche vor. Eine weitere Rolle zur Berechnungs des Einheitswertes spielt der Gebäudenutzungsfaktor, welcher zwischen Wohnen und Gewerbe unterscheidet. Die Gemeinden berechnen dann mittels Einheitswert (Finanzamt) und Gemeindehebesatz die Grundsteuer.

Vorteil an diesem Model ist die relativ einfache Berechnung und die Tatsache, dass die Daten für Flächen meist schon vorhanden sind. 

Dieses Modell hat nichts mit dem eigentlichen Wert der Immobilie zu tun. Die Villa am Stadtrand wird genauso berechnet wie das gleich große Abrisshaus.

Vorteil an diesem Model ist die relativ einfache Berechnung und die Tatsache, dass die Daten für Flächen meist schon vorhanden sind.

Dieses Modell hat nichts mit dem eigentlichen Wert der Immobilie zu tun. Die Villa am Stadtrand wird genauso berechnet wie das gleich große Abrisshaus. Die ist ein Nachteil!

2. Das wertabhängige Model

Das wertabhängige Model, welches von Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD) bevorzugt wird, sieht die Berechnung der Einheitswerte anhand des tatsächlichen Marktwertes der Immobilie.

Für unbebaute Grundstücke soll der Bodenrichtwert und für bebaute Grundstücke das Ertragswertverfahren maßgeblich sein. Für Gewerbegrundstücke sollen wiederum die Herstellungskosten entscheidend für die Wertermittlung sein.

Die Werte sollen alle sieben Jahre neu ermittelt werden. Sollte es bauliche Änderungen geben, müssen die Werte schon vor Ablauf der sieben Jahre aktualisiert werden.

Berechnet werden die ermittelten Werte multipliziert mit der Steuermesszahl (ebenfalls von den Finanzämtern vorgegeben) und werden dann an die Gemeinden weitergegeben. Die Gemeinden berechnen nun mit Hilfe des Einheitswertes (Wert multipliziert mit der Steuermessezahl) und des Hebesatzes die Grundsteuer.

Dieses Model ist deutlich genauer und differenziert Wohnen von Gewerbe. 

Der Wert der Immobilie spielt die maßgebende Rolle in diesem Berechnungsverfahren. 

Diese Art der Berechnung ist zugleich mit sehr viel mehr Verwaltungsaufwand verknüpft. 

Vorteil: Dieses Model ist deutlich genauer und differenziert Wohnen von Gewerbe.

Ein weiterer Vorteil ist, dass der Wert der Immobilie die maßgebende Rolle in diesem Berechnungsverfahren spielt.

Diese Art der Berechnung ist zugleich ein Nachteil mit sehr viel mehr Verwaltungsaufwand verknüpft.

Es handelt sich hierbei also um die genauerer, aber auch teurere Variante.

Es handelt sich hierbei also um die genauerer, aber auch teurere Variante.

Entlastung der Bürger vs. rechtskonforme Einnahmen der Gemeinden

Die Grundsteuerreform soll den Grundsteuerzahler nicht noch mehr belasten. Im Prinzip meint der Gesetzgeber, dass er nicht mehr Geld an Grundsteuern einnehmen möchte als bislang, allerdings müssen die jährlichen Grundsteuereinnahmen von ca. 14 Milliarden Euro auch weiterhin fließen. Aber wie soll das realisiert werden? Gerade in den angespannten Mietmärkten haben sich die Preise bzw. Werte seit 1935 (Ost) und 1965 (West) vervielfacht. Durch die neue Berechnung, welche sich an den Ist-Marktwerten orientieren soll, ist eine Steigerung der Grundsteuer quasi vorprogrammiert.
Eventuell kann man die neuberechneten Einheitswerte mit Hilfe eines geringeren Hebesatzes der Gemeinden wieder normalisieren. Die Hebesätze werden jedoch ausschließlich von den Gemeinden festgelegt.
Olaf Scholz ist der festen Überzeugung, dass alle Gemeinden in Deutschland die Hebesätze senken werden. Sollten die Gemeinden den Hebesatz bei diesem Modell aber nicht senken, wäre eine Grundsteuererhöhung in Berlin um 63,7% möglich.
Laut eines Berichts von n-TV würde sich die Grundsteuer in Sachsen um 25% erhöhen.

Mieter sollen entlastet werden

Um erhöhte Kosten für die Mieter zu vermeiden, gibt es Vorschläge und Anregungen seitens der Mieterverbände und auch des Bundesfinanzminister Olaf Scholz (SPD), die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf den Mieter abzuschaffen. (Hannoversche Allgemeine)
Der Eigentümer würde in diesem Fall auf den Kosten sitzenbleiben. Es bleibt aber zu befürchten, dass dies nur eine weitere Verlagerung der Kosten bewirken wird. Eigentümer könnten die Grundsteuer undurchsichtig auf die Miete umwälzen und wir würden uns in einer weiteren Preistreiberspirale befinden (siehe Mietpreisbremse). Weder Mieter noch Eigentümer hätten dabei einen Vorteil.
Ein weiteres Modell schlägt die ausschließliche Berechnung der Grundsteuer anhand des Bodenrichtwertes vor. Vorteil hierbei wäre, dass unbebaute und bebaute Grundstücke im gleichen Maße besteuert werden. Man verspricht sich dadurch eine Bebauungsflut in den Randlagen von Ballungsgebieten. Durch Aufstockung und somit mehr Wohneinheiten pro Quadratmeter wird die umlagefähige Grundsteuer für die Mieter geringer.
Wenn man z.B. 20 statt 10 Wohneinheiten auf ein und dem selben Grundstück gebaut hat, wird durch den gleichen Bodenwert die Grundsteuer auf 20 statt auf nur 10 Wohnungen verteilt. Benachteiligt werden in diesem Zusammenhang allerdings Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke.

Ich gehe fest davon aus, dass eine Partei durch die Grundsteuerreform benachteiligt wird. Für Sachverständige könnte die Grundsteuerreform allerdings durch die vielen Neubewertungen ein wahrer Segen werden.

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