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Startseite » Immobilienwissen » Was ist das Vermieter­pfandrecht? Darf der Vermieter den Mieter pfänden?
Was ist das Vermieterpfandrecht

In diesem Beitrag beschäftigen wir uns mit dem Vermieterpfandrecht und wollen erklären, was es damit auf sich hat. Wann ein Vermieter die Vermieterpfandrecht-Karte ausspielen sollte und was Sie als Mieter beachten sollten, erfahren Sie hier!

Definition Vermieterpfandrecht

Der Gesetzgeber hat dem Vermieter das Vermieterpfandrecht eingeräumt, um ihn bei Forderungen aus dem privaten oder gewerblichen Mietverhältnis abzusichern. Sollte ein Mieter also seine Miete nicht zahlen, Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung oder Vorauszahlungen nicht aufbringen können, so kann der Vermieter von seinem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen.

Wann kann der Vermieter das Vermieterpfandrecht anwenden?

Selbstverständlich darf der Vermieter nicht einfach in die Mietwohnung oder in die Gewerberäume eindringen und willkürlich einfach die Gegenstände des Mieters beschlagnahmen und pfänden. Das Vermieterpfandrecht kann unter Voraussetzung folgender Tatsachen angewendet werden:
  • Forderungen aus Mietzahlungen
  • Forderungen aus ausstehenden Nebenkosten
  • Forderungen aus Schadensersatzansprüchen
  • Nutzungsentschädigungen
  • Ansprüche wegen unterlassener Mängelanzeige von Schäden in der Mietsache

Was kann der Vermieter pfänden?

der Vermieter kann Gegenstände, die dem Mieter gehören pfänden

bewegliche, körperliche Güter (Einrichtungsgegenstände, Bargeld, Elektronikartikel, Schmuck)

Gegenstände die dort hergestellt wurden

Warenbestände bei Gewerbe, auch wenn sie nur vorübergehend dort verweilen

Gegenstände die dem Mieter gehören und die er in die Mietsache (Wohnung) eingebracht hat.

Ausschließlich Gegenstände die sich in der Wohnung oder auf dem Grundstück befinden. Gegenstände die aus der Mietsache entfernt wurden können durch einen Widerspruch des Vermieters bis einen Monat nach dem Entfernen trotzdem durch das Vermieterpfandrecht erfasst werden. Die Beweislast über die Existenz des Gegenstandes liegt beim Vermieter

Vermieterpfandrecht: Entgegen der verbreiteten Meinung, der Vermieter dürfe nicht den Fernseher pfänden ist es allerdings so, dass er ein überdurchschnittlichen Flachbildfernseher schon pfänden darf- er muss dann allerdings einen normalen Fernseher als Ersatz stellen

Was kann der Vermieter nicht pfänden?

Unpfändbar sind Dinge, die dem Mieter nicht gehören. Gegenstände des Untermieters, sowie "lebensnotwendige und dringende Gegenstände" des Mieters sind absolut unpfändbar

Immobilien oder Grundstücke die dem Mieter gehören sind nicht Gegenstand des Vermieterpfandrecht

vom Mieter gemietete oder geleaste Gegenstände

Gegenstände die dem Mieter schlichtweg nicht gehören und somit nicht sein Eigentum sind

Gegenstände die dem Pfändungschutz §811 ZPO unterstehen

Gegenstände die sich nicht mehr in der Wohnung oder auf dem Grundstück befinden

Sparbücher oder KFZ-Briefe dürfen nicht mittels Vermieterpfandrecht gepfändet werden

gewöhnliche und „lebensnotwendige“ Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Kleidung, Bücher, Kinderwagen, Kühlschrank Waschmaschine, Fotoalben etc.

Gegenstände die für die Berufsausübung entscheidend sind

Sollte der Vermieter unrechtmäßig die oberbeschriebenen Gegenstände gepfändet haben so ist das unsachgemäß und der Mieter hat ein Recht auf Schadensersatz. Außerdem liegt die Beweislast beim Vermieter. Er muss also dem Mieter nachweisen, dass es pfändbare Gegenstände in der Mietsache gibt um das Vermieterpfandrecht ausüben zu können.

Wie kann ein Vermieter das Vermieterpfandrecht umsetzen?

  • Rechtsgültigkeit prüfen

    Der Vermieter sollte abklären, ob die Vorraussetzungen für die Umsetzung des Vermieterpfandrecht gegeben sind. Da jeder Fall individuell zu betrachten ist, wenden Sie sich an Ihre professionelle Hausverwaltung oder an Ihren Rechtsbeistand.

  • Mieter informieren

    Der Vermieter informiert den Mieter, dass er bei dem vorzeitigen Auszug des Mieters von seinem Vermieterpfandrecht gebrauch machen wird

  • Vollstreckungsantrag

    Der Vermieter muss dann einen Vollstreckungstitel beim zuständigen Gericht einholen

  • Pfändungsliste

    Ein Gerichtsvollzieher muss eine Liste der zu pfändenden Gegenstände aufstellen, damit der Vermieter das Vermieterpfandrecht ausüben kann

Was passiert mit den gepfändeten Gegenstanden?

Der Vermieter muss zum Begleichen der Forderungen aus dem Mietverhältnis die Gegenstände öffentlich versteigern lassen. Dies regelt das BGB in §1235 BGB. Die Versteigerung kann auch dann stattfinden, wenn der Mieter noch in der Mietwohnung ist. Sollte der Erlös aus der Versteigerung nicht reichen, um die Forderungen des Vermieters gerecht zu werden, so kann der Vermieter weiter sein Vermieterpfandrecht auf andere Gegenstände des Mieters ausüben. Sollte nach der Versteigerung mehr Geld eingegangen sein, als der Vermieter an Forderungen gestellt hat, so bekommt der Mieter den übrigen Betrag ausgezahlt.

Wann erlischt das Vermieterpfandrecht?

  • Sollte der Mieter Gegenstände aus der Mietsache entfernen, so hat der Vermieter einen Monat Zeit Widerspruch einzulegen um die entfernten Gegenstände dennoch nach Vermieterpfandrecht pfänden zu können. Sollte der Vermieter dies nicht tun oder stimmt er dem Entfernen des Gegenstandes zu, erlischt der Anspruch auf das Vermieterpfandrecht
  • Wurden schon Gegenstände versteigert und die Forderungen wurden durch den Erlös getilgt, erlischt das Vermieterpfandrecht auf weitere Gegenstände

Häufig gestellte Fragen

Kann der Vermieter Gegenstände aus der Untervermietung, Ehepartner oder WG-Mitbewohner pfänden?

Nein, das kann er nicht. Jedenfalls nicht, wenn gegen den Untermieter keine Forderungen bestehen, was meistens nicht der Fall ist.

Was passiert, wenn der Vermieter Selbstjustiz ausübt ohne richterlichen Beschluss?

Betritt der Vermieter eigenmächtig die Mietsache ohne richterliches Urteil bzw. Erlaubnis, dann begeht er eine Straftat. Der Mieter kann außerdem fristlos kündigen.

Was passiert, wenn der Mieter die Einrichtungsgegenstände verschwinden lässt, obwohl der Vermieter sein Vermieterpfandrecht darauf bezieht?

Dann handelt es sich um eine Straftat nach §289 StGB die man auch als „Pfandkehr“ bezeichnet. Sollte der Mieter z.B. versuchen die Einbauküche aus der Mietwohnung zu schleusen obwohl der Vermieter sein Vermieterpfandrecht auf diese Einbauküche des Mieters angewandt hat um damit die Mietrückstände nach Auszug des Mieters zu begleichen, macht sich der Mieter strafbar.

Tipp an betroffene Mieter

Sollten Sie als Mieter ausstehende Forderungen des Vermieters nicht zahlen können, versuchen Sie mit ihm oder der Hausverwaltung zu reden. Somit zeigen Sie guten Willen und Einsicht, dass das Problem geklärt werden muss. Auch der Vermieter freut sich über eine außergerichtliche Lösung. Vereinbaren Sie eine Ratenzahlung und versuchen Sie diese pünktlich zu bezahlen. Wichtig ist es zu kommunizieren und dann verabredetes auch einzuhalten. Wichtig ist für Sie auch, dass im Falle der Ausübung des Vermieterpfandrecht Sie gewöhnlich keine Räumungsklage zu befürchten haben und in der Mietsache weiter wohnen können. Die Ausübung des Vermieterpfandrechts können Sie auch abwenden, wenn Sie eine Sicherheitsleistung beim Amtsgericht in Form von Bargeld oder Wertgegenständen hinterlegen.

Tipp an betroffene Vermieter

Befragen Sie in jedem Fall vor Ausübung des Vermieterpfandrecht ihre professionelle Hausverwaltung oder Rechtsbeistand ob und wie das Vermieterpfandrecht in Ihrem Fall umgesetzt werden kann. Beachten Sie außerdem, dass es auch noch andere Möglichkeiten gibt, an offene Forderungen seitens des Mieters zu kommen. Je nach Höhe der Forderung kann man z.B. in Betracht ziehen, die Mietkaution einzubehalten. Anders wiederum ist es bei Gewerbevermietung, wo auch schonmal teure Maschinen vorhanden sein können. Versuchen Sie in jedem Fall ersteinmal mit dem Mieter zu kommunizieren, bevor Sie mit dem Vermieterpfandrecht drohen. Eine Vollstreckung der Gegenstände kostet immer Geld, welches Sie im Voraus zahlen müssen.

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