Neue Maklercourtage 2021 - Was Käufer und Verkäufer wissen sollten
Die Maklercourtage wird ab 23.12.2020 bei Verkäufen von Wohnimmobilien zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Folglich unterliegen Maklerverträge, welche nach dem 23.12.2020 geschlossen werden diesem Gesetz. Was Käufer und Verkäufer unbedingt bei der Maklercourtage beachten sollten, finden Sie in diesem Artikel.
Was ist eine Maklercourtage?
Die Maklercourtage ist eine erfolgsabhängiges Honorar, welches der Makler für seine Tätigkeiten beim Verkauf einer Immobilie erhält. Vorausgesetzt ist, Verkäufer und Makler vereinbaren vor Beginn der Dienstleistung die Maklercourtage in einem Vertrag. Andererseits kann in einigen Fällen die Courtage auch mit dem Käufer vertraglich festgesetzt werden. Im Folgendem Verlauf des Beitrags lesen Sie dazu mehr.
Welche Immobilien sind beim Verkauf betroffen?
Der Gesetzgeber versteht unter Wohnimmobilien genauer gesagt Eigentumswohnungen, freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser, welche zu Wohnzwecken verkauft werden. Darum ist der Verkauf von Mehrfamilienhäusern, unbebauten Grundstücken und Gewerbeimmobilien davon nicht betroffen. Genauso wie Käufe von Unternehmen.
Merke: Das neue Gesetz gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer ein Verbraucher nach § 13 BGB ist. Dies gilt sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger, welche die Immobilie vermieten möchten.
Wer zahlte die Maklercourtage vor dem 23.12.2020?
Von Bundesland zu Bundesland wurde vor der Gesetzesänderung die Höhe sowie die Verteilung der Maklercourtage unterschiedlich gehandhabt. Somit war die Courtage gesetzlich nicht festgeschrieben. In manchen Ländern musste die Maklercourtage alleinig vom Käufer getragen werden. In anderen Bundesländern war es in den letzten Jahren üblich, dass die Maklercourtage 50% vom Verkäufer und 50% vom Käufer gezahlt wurde.
Wer zahlt die Maklercourtage ab dem 23.12.2020
Namentlich spricht man vom "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser". Maßgeblich wurde das Gesetz also für den Verkauf von Wohnimmobilien beschlossen. Gewerbeimmobilien sind demzufolge nicht von der geteilten Maklercourtage betroffen. Das Bestellerprinzip, wie es bei der Vermietung gehandhabt wird, hat sich beim Verkauf von Wohnimmobilien nicht durchgesetzt.
3 Möglichkeiten, wie die Maklercourtage auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt wird
Zwei Verträge und zwei Zahlungen
Nach §656c BGB schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Vertrag. Die Maklercourtage wird zu gleichen Teilen aufgeteilt. Der Verkäufer schließt mit dem Makler einen Vertrag, indem die Courtage-Vereinbarung zu je hälftiger Zahlung niedergeschrieben wird. Der Kaufinteressent bestätigt durch ein Standardformular, dass er sich bei Kauf der Immobilie verpflichtet, dem vorhandenen Maklervertrag und den damit verbundenen Konditionen zuzustimmen.
Ein Vertrag und zwei Zahlungen
Nach §656d BGB schließt der Makler einen Vertrag mit dem Verkäufer, indem der Verkäufer 100% der Maklercourtage zahlt. Folglich kann sich der Verkäufer die 50% der gezahlten Maklercourtage nach der Vermittlung zum Kaufvertrag vom Käufer "zurückholen".
Voraussetzung dafür ist, dass die Maklercourtage mindestens zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Der Verkäufer muss also mindestens genauso viel zahlen, wie der Käufer. Die Reihenfolge ist hier wichtig: zuerst zahlt der Verkäufer die Maklercourtage zu 100% an den Makler und erst dann zahlt der Käufer seinen Anteil der Maklercourtage an den Verkäufer.
Ein Vertrag und eine Zahlung
Der Verkäufer übernimmt die volle Maklercourtage.
Wann zahlt der Käufer die Maklercourtage zu 100%?
Ausnahmen bestätigen wie immer die Regel. Auch nach dem 23.12.2020 ist es möglich, dass der Käufer die Maklercourtage zu 100% zahlt.
Voraussetzung ist hier, dass der Käufer den Makler beauftragt hat, eine Wohnimmobilie für ihn zu suchen. Falls der Makler diese Immobilie findet und zum Zeitpunkt des Käuferauftrages diese noch nicht in seinem Portfolio hatte, zahlt der Käufer bei Verkauf 100% der Maklercourtage.
Ausnahmen bestätigen wie immer die Regel. Auch nach dem 23.12.2020 ist es möglich, dass der Käufer die Maklercourtage zu 100% zahlt.
Voraussetzung ist hier, dass der Käufer den Makler beauftragt hat, eine Wohnimmobilie für ihn zu suchen. Falls der Makler diese Immobilie findet und zum Zeitpunkt des Käuferauftrages diese noch nicht in seinem Portfolio hatte, zahlt der Käufer bei Verkauf 100% der Maklercourtage.
Ist die Teilung der Courtage sinnvoll?
Der Verkäufer wird sich auf den ersten Blick nicht über das neue Gesetz freuen. Schließlich konnte der Verkäufer in der Vergangenheit die Maklerkosten auf den Käufer zu 100% abwälzen. Wir streben bei einem Verkauf immer eine Win-Win-Situation für Käufer und Verkäufer an, so dass beide Seiten nach Besitzübergang zufrieden mit der Abwicklung und dem Preis sind. Es gibt allerdings auch Immobilienmakler, die den zahlenden Käufer als alleinigen Kunden ansehen und somit den Preis der Immobilie beim Verkäufer drücken (Käufer zahlt Maklercourtage zu 100%). Dies ist nicht im Sinne des Erfinders.
Der Makler arbeitet bei geteilter Courtage für beide Seiten- Käufer und Verkäufer. Ziel ist es, dass beide Parteien zufrieden mit Hilfe des Maklers den Verkauf abwickeln. Muss der Käufer nur noch 50% der Maklercourtage zahlen, mindern finanzierende Käufer so außerdem Ihre Kaufnebenkosten und benötigen weniger Eigenkapital. Demzufolge hätte der Käufer eventuell mehr Spielraum für ein höheres Kaufgebot, wovon der Verkäufer am Ende ebenfalls etwas hat.
Schlägt der Verkäufer seine anteiligen 50% der Maklercourtage auf den Kaufpreis?
Seriöse Makler werden dem Verkäufer davon abraten, da die Immobilie sonst schnell überteuert angeboten wird. Dies würde eine längere Laufzeit auf dem Markt bedeuten und am Ende mit einem Preissturz einhergehen. Dies wirkt unprofessionell.
Wie hoch ist die Courtage beim Verkauf von Gewerbeimmobilien?
Das neue Gesetz gilt nur für Verbraucher. Die Maklercourtage ist weiterhin frei verhandelbar, wenn der Verkäufer gewerblich tätig ist.
Wie hoch ist die Maklercourtage?
Die übliche Maklercourtage ist je nach Bundesland in Deutschland unterschiedlich, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es haben sich folgende Höhen etabliert:
| Bundesland | Maklercourtage Gesamt*1 |
| Baden-Württemberg | 7,14% |
| Bayern | 7,14% |
| Berlin | 7,14% |
| Brandenburg | 7,14% |
| Bremen | 5,95% |
| Hamburg | 6,25% |
| Hessen | 7,14% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% |
| Niedersachsen | 7,14% |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14% |
| Rheinland-Pfalz | 7,14% |
| Saarland | 7,14% |
| Sachsen | 7,14% |
| Sachsen-Anhalt | 7,14% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% |
| Thüringen | 7,14% |
Kann man die Maklercourtage verhandeln oder umgehen?
Ja, prinzipiell kann man die Maklercourtage zwischen den Vertragsparteien verhandeln, bevor der Maklervertrag unterschrieben wird. Wichtig ist nach dem Gesetz vom 23.12.2020, dass der Verkäufer bei Wohnimmobilien die Hälfte der Courtage zahlen muss.
Ist der Käufer aufgrund der Dienstleistung, welche im Maklervertrag mit dem Verkäufer vereinbart wurde, zu einer Kaufgelegenheit gekommen, muss er seinen Anteil der Courtage auch zahlen.
Einige Käufer versuchen hinter dem Rücken des Maklers einen Deal mit dem Verkäufer zu machen, um sich die Courtage an den Makler zu sparen. Ist der Käufer nachweislich durch den Makler zu einer Kaufgelegenheit während der Vertragslaufzeit des Maklervertrags gekommen, ist der Zahlungsanspruch des Maklers rechtskräftig. Der Käufer ist auch dann zur Zahlung verpflichtet, wenn der Maklerauftrag mittlerweile ausgelaufen ist.
Muss man Maklercourtage bezahlen?
Es wird gesetzlich nicht vorgeschrieben, dass man eine Maklercourtage prinzipiell beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie zahlen muss. Die Courtage ist ein Erfolgshonorar. Die Maklercourtage ist zu zahlen, wenn sie vertraglich vereinbart wurde. Erfüllt der Makler seine Pflichten laut Maklervertrag und kommt ein Kaufvertrag beim Notar zustande, ist sein Auftrag erfüllt und somit auch die Courtage nach Rechnung des Makler zu zahlen. Individuell kann man auch den Zeitpunkt der Zahlung, zum Beispiel erst nach Besitzübergang der Immobilie von Verkäufer an den Käufer, im Maklervertrag vereinbaren. Zusammengefasst hat der Makler Anspruch auf die Maklercourtage, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Wann ist die Maklercourtage fällig?
Das Fälligkeitsdatum ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Deshalb wird im Maklervertrag festgelegt, wann die Courtage fällig wird. Üblich ist die Zahlung der Courtage binnen 14 Tage nach Beurkundung des Kaufvertrags beim Notar.
Was ist der Unterschied zwischen Maklercourtage, Maklerprovision und Maklerhonorar?
Im Prinzip gibt es keinen Unterschied, weil die Begriffe als Synonym für die Bezahlung des Maklers für seine Dienstleistung zu verstehen sind. Diese umfasst die Erbringung einer Kaufgelegenheit zwischen Verkäufer und Käufer. Eine Courtage ist frei verhandelbar und eine Provision untersteht gesetzlichen Regeln. Deshalb spricht man eher von der Maklercourtage.
Wie berechnet man die Maklercourtage?
Die Berechnung ist einfach anhand eines Beispiels zu erklären:
Die Courtage in Höhe von 7,14% inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer (19%) wurde im Maklervertrag vereinbart. Weiter nehmen wir an, dass der Kaufpreis der Immobilie 100.000€ beträgt.
Man rechnet nun 100.000€ * 7,14 / 100 = 7.140€ (Gesamtbetrag) / 2 (Verkäufer und Käufer) = 3.570€
Formel zur Berechnung der Maklercourtage:
Kaufpreis * Courtage / 100 = Gesamtcourtage
Kann man die Maklercourtage steuerlich absetzen?
Ja, der Käufer kann die Courtage steuerlich absetzen, sofern er die Immobilie nach dem Kauf vermietet. Die Maklercourtage gehört dann zu den Kaufnebenkosten beziehungsweise Anschaffungskosten der Immobilie und kann linear abgeschrieben werden. Hierzu erkundigen Sie sich bitte bei Ihrem Steuerberater.
Kann man die Maklercourtage von einer Bank finanzieren lassen?
Es ist möglich die Maklercourtage über die Bank zu finanzieren. Allerdings gehört die Maklercourtage neben der Grunderwerbssteuer und den Notarkosten zu den Kaufnebenkosten. Deshalb zahlt der Käufer üblicherweise die Kaufnebenkosten von seinem Eigenkapital. Demzufolge fragen Sie zu diesem Thema Ihre finanzierende Bank oder Finanzberater.
Was ist der Unterschied zwischen Außenprovision und Innenprovision?
Einerseits wird die Innenprovision unter Maklern als "Maklercourtage vom Verkäufer" bezeichnet. Andererseits zahlt der Käufer die Außenprovision.
Ist die Maklercourtage im Kaufpreis enthalten?
Die Courtage ist prinzipiell nicht im Kaufpreis enthalten, es sei denn es wird im Exposé oder Vertrag explizit darauf hingewiesen. Dementsprechend würde in diesem Fall der Verkäufer üblicherweise die komplette Courtage zahlen.
Warum steht die Maklercourtage im Kaufvertrag?
Makler sind bestrebt, Ihre Dienstleistung und die damit verbundene Zahlung der Maklercourtage bei Einigkeit beziehungsweise Vertragsabschluss des Kaufvertrags beim Notar zu sichern. Deshalb könnte der Notar folgenden Satz im Kaufvertrag verwenden: "Der Makler Max Mustermann erhält die vereinbarte Vermittlungsprovision in Höhe von 7,14% des Kaufpreises inklusive gesetzlicher Mehrwertsteuer".
Disclaimer
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in diesem Beitrag stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Rechtsberatung im eigentlichen Sinne und kann und soll diese nicht ersetzen. Bei Bedarf empfehlen wir gerne einen geeigneten Rechtsanwalt (info@immobilienagentur-lehmann.de).