Was ist Hausgeld? Der Ratgeber zum Hausgeld
Inhaltsverzeichnis
Die Fakten im Überblick
Das Hausgeld ist für den Eigentümer wie die Nebenkosten für den Mieter.
Es ist gesetzlich im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert und wird als Lasten und Kosten bezeichnet.
Hausgeld bezeichnet die Betriebskosten der Eigentümer, welche in der Betriebskostenverordnung geregelt sind.
Hausgeld setzt sich aus zwei Teilen von Betriebskosten für den Eigentümer zusammen. Der erster Teil sind umlagefähige Betriebskosten. Der zweite Teil sind die nicht umlagefähigen Betriebskosten.
Erster Teil
- Abfallentsorgung
- Wasser (Abwasser und Trinkwasser)
- Entwässerung
- Hausmeisterdienstleistungen
- Hausstrom (z.B. für das Licht im Hausflur)
- Wohngebäudeversicherung
- Heizkosten (Zentralheizung)
- Hausreinigung
- Wartungsarbeiten am Fahrstuhl
- Gartenpflege
- Schornsteinfeger
Zweiter Teil
- Verwaltungskosten (Kosten für die WEG Verwaltung / Verwalterhonorar)
- Instandhaltungsrücklagen (Reparaturen und Renovierungen im Gemeinschaftseigentum, wie z.B. die Erneuerung der Fassade oder die Neueindeckung des Daches)
- Kontogebühren
Welche Kosten für den Eigentümer sind nicht im Hausgeld enthalten?
Noch mehr Kosten? Allein mit dem Hausgeld sind noch nicht alle Kosten abgedeckt. Eigentümer zahlen auch Grundsteuer an die Kommunen. Aber die Grundsteuer können sie als umlagefähige Betriebskosten an Ihren Mieter weitergeben.
Wer muss Hausgeld zahlen?
Mitglieder einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) zahlen im Voraus.
Wer bekommt das Hausgeld?
Der Eigentümer zahlt das Hausgeld monatlich an die Hausverwaltung/ WEG Verwaltung. Die Hausverwaltung rechnet am Jahresende die eingezahlten Gelder mit den ausgehenden Rechnungen ab.
Bezahlt jeder Eigentümer das gleiche Hausgeld?
1. Hausgeld zu gleichen Teilen
Wenn es in der Eigentümerversammlung so beschlossen wurde, kann das Hausgeld zu gleichen Teilen von jedem Eigentümer pro Wohneinheit gezahlt werden. Dies reduziert den Verwaltungsaufwand und die Fehlerquote. Sinn macht diese Art der Aufteilung bei gleich großen Wohneinheiten.
2. Miteigentumsanteile
In der Regel wird der Miteigentumsanteil nach Quadratmetern verteilt. Diesen finden Eigentümer in der Teilungserklärung des Objektes. Jedem Eigentümer gehört demnach ein gewisser Prozentsatz des Gemeinschaftseigentums.
3. Verteilerschlüssel
Für Betriebskosten können aber auch Verteilerschlüssel für fast jede Kostenart in der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Jede Kostenart wird dann jeweils nach Quadratmetern, Personen im Haushalt oder auch nach Verbrauch abgerechnet. Ausgeschlossen sind Heiz- und Warmwasserkosten. Diese werden nach der Heizkostenverordnung abgerechnet.
Wie hoch ist das Hausgeld?
Die WEG Verwaltung erstellt einen Wirtschaftsplan. Sie errechnet aus den laufenden Einnahmen und Ausgaben sowie den geplanten Kosten das monatlich zu zahlende Hausgeld.
Die Höhe wird nicht vom WEG Verwalter festgelegt. Sie wird in der Eigentümerversammlung beschlossen. Dazu reicht eine einfache Mehrheit bei der Abstimmung.
Wie hoch das Hausgeld ist, hängt maßgeblich von den Einnahmen und Ausgaben des Gemeinschaftseigentums ab. Gibt es zum Beispiel einen aufwendig angelegten Garten, der von einer externen Firma gepflegt und bewirtschaftet wird, sind dies zusätzliche Kosten. Diese werden im Hausgeld eingepreist und vom Eigentümer gezahlt.
Auch die Wartung eines Fahrstuhls wird mit dem Hausgeld bezahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob er nur teilweise von einigen Wohneinheiten genutzt wird, oder von allen.
Hat die WEG viel Luxus zu bieten, müssen natürlich auch die Kosten für Wartung und Pflege umgelegt werden. Beispielsweise Wartungskosten für die Tiefgarage oder des hauseigenen Schwimmbads. Auch deshalb variiert das Hausgeld von Objekt zu Objekt.
Das Hausgeld ist im Vergleich zu den Mietnebenkosten des Mieters circa 25% höher.
Kassensturz - Primetime für WEG Verwalter und Eigentümer
Im neuen Jahr macht die WEG Verwaltung die Jahresendabrechnung für das vergangene Jahr (bzw. den vergangen Abrechnungszeitraum). Wurde zu viel Hausgeld bezahlt, bekommen die Eigentümer die errechnete Differenz zurück.
Wurde nach Abrechnung der Verwaltung im Bezug auf Einnahmen und Ausgaben zu wenig Hausgeld gezahlt, müssen die Eigentümer nachzahlen. Je nach Mietanteilen oder sonstigen beschlossenen Umlageschlüsseln müssen dann Betriebskosten nachgezahlt werden.
Die WEG Verwaltung ist verpflichtet, jedem Eigentümer eine genaue Aufschlüsselung der Abrechnung zukommen zu lassen. Darin enthalten sind die Einnahmen und Ausgaben sowie die Instandhaltungskosten.
Kann ich als Eigentümer das Hausgeld auf die Mieter/ Miete umlegen?
Die Betriebskosten, welche im Hausgeld integriert sind, wurden, wie oben erklärt, in zwei Kategorien eingeteilt. Dabei sind die Betriebskosten aus dem ersten Teil umlagefähige Betriebskosten. Jene aus dem zweiten Teil sind nicht umlagefähige Betriebskosten.
Muss ich als Eigentümer auch Hausgeld bezahlen, wenn die Wohnung leer steht?
Ob die Wohnung leer steht oder vermietet ist, spielt für die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Rolle. Jeder Eigentümer ist verpflichtet seinen Anteil gemäß Beschluss zu bezahlen und somit in Vorkasse zu gehen. Am Ende des Jahres wird die Jahresendabrechnung gemacht und dann die zuviel gezahlten Betriebskosten dem Eigentümer zurückerstattet.
Umlagefähige Betriebskosten - das müssen Sie im Mietvertrag beachten
Die umlagefähigen Betriebskosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden. Entscheidend sind hierbei die Umlageschlüssel, welche im Mietvertrag schriftlich fixiert sein sollten. Um es einfach zu halten, sollten Eigentümer/Vermieter die gleichen Umlageschlüssel in ihrem Mietvertrag verwenden, wie sie in der Eigentümerversammlung für das Gemeinschaftseigentum beschlossen wurden.
Der Eigentümer sollte dabei auch bedenken, dass sich die beschlossenen Umlageschlüssel für das Gemeinschaftseigentum bei jeder jährlichen Eigentümerversammlung ändern können. Dazu sollte eine Klausel in den Mietvertrag eingebaut werden. Wichtig ist, dass der Vermieter dazu berechtigt ist, den Verteilerschlüssel ändern zu dürfen, wenn diese in der Eigentümerversammlung verändert wurden.
Dies sollten Sie beim Hausgeld außerdem beachten
Berücksichtigen Sie bei der Berechnung des Hausgeldes immer den Wirtschaftsplan der WEG Verwaltung. Wie hoch sind die Rücklagen bzw. die Instandhaltungsrücklagen? Welche Instandsetzungen sind zu welchem Zeitpunkt geplant?
Außerdem lohnt sich ein Blick in die Vergangenheit. Welche Investitionen wurden schon getätigt? Wurde die Fassade im letzten Jahr schon erneuert? Das Dach vor 5 Jahren? Wie viel ist im Rücklagentopf noch vorhanden? Wurden die geplanten Ausgaben überschritten? Lassen Sie sich die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen geben. Sie erfahren daraus eine Menge über die vergangene Kostenstruktur.
Bei Neubauten wird das Hausgeld generell nicht so hoch wie bei Altbauten angesetzt. Bei Altbauten wird es eher zu Instandsetzungsmaßnahmen kommen und deshalb muss das Sammeln der Rücklage schneller gehen bzw. mit größeren Schritten (Geldbeträgen). Außerdem sind Neubauten generell energetisch besser konzipiert als Altbauten und verursachen deshalb auch weniger Kosten.
Gut gepflegt
Eine gut gepflegte Wohnanlage in gutem Zustand lässt auf geringe Instandhaltungskosten bzw. kleine regelmäßige Kosten schließen. Ist das Objekt allerdings in einem katastrophalen Zustand und sogar Instandhaltungsstau vorhanden, heißt es für die Eigentümer und die WEG Verwaltung, dass in den kommenden Jahren viel Geld in die Hand genommen werden muss, um das Objekt wieder herzurichten.
Schlecht gepflegt
Werden die Kosten vom WEG Verwalter zu niedrig angesetzt, können am Ende des Jahres zusätzliche Pflichtzahlungen auf den Eigentümer zukommen. Die Höhe hängt immer mit dem Wirtschaftsplan des WEG Verwalters zusammen und welche baulichen Maßnahmen in der Zukunft getätigt werden müssen. Sollte die Rücklage für eine Renovierung oder Sanierung von Gebäudeteilen nicht reichen, wird der Wirtschaftsplan den Eigentümern ein höheres Hausgeld abverlangen.
Fazit
Bevor Sie sich für den Kauf einer Eigentumswohnung entscheiden, nehmen Sie das Hausgeld und vor allem dessen Höhe unter die Lupe. Geringere Kosten sind zwar für Ihre Rendite kurzfristig von Vorteil, können Ihnen aber langfristig gesehen auf die Füße fallen.