Hausbesitzer oder solche, die es werden wollen, sollten sich vorher über die Höhe der Grundsteuer informieren. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was es mit der Grundsteuer auf sich hat, auf welche Faktoren Sie achten müssen und wie die Grundsteuer berechnet wird.
Inhaltsverzeichnis
Die Definition der Grundsteuer
Die Grundsteuer (teilweise auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken (Substanzsteuer). Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist meist der Wert des Grundstücks. In vielen Ländern wird der Steuersatz auf kommunaler Ebene festgelegt. (Quelle: https://de.m.wikipedia.org/wiki/Grundsteuer)
Die älteste Steuer Deutschlands ist zugleich auch eine der umstrittensten, da sie als „Geldmaschine für Gemeinden“ verteufelt wird. Das Magazin Wirtschafts Woche fordert sogar: „Schafft Deutschlands schlimmste Steuer ab!“
10 Fakten zur Grundsteuer
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Der Begriff setzt sich aus Grund und Steuern zusammen.
Grund= Grundstücke oder bebaute Grundstücke und
Steuern= Geldleistung; öffentlich-rechtliche Abgaben -
Die Grundsteuer ist einer der ältesten Steuern (01.04.1938) und wird im Normalfall jedem Hausbesitzer in Deutschland auf Eigentum bzw. Bebauung von Grundstücken auferlegt.
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Grundsteuer gilt als Substanzsteuer, da nicht nur das Eigentum besteuert wird, sondern auch die Nutzung.
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Als Grundlage für die Berechnung gilt der Einheitswert und die daraus gewonnene Grundsteuermesszahl, sowie der Hebesatz.
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Die Höhe des Hebesatzes wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und ist somit nicht einheitlich. Der Hebesatz wird in den Haushaltssatzungen der Gemeinde beschlossen. Die Gemeinde erlässt auch den Grundsteuerbescheid.
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Für Eigentum in der Land- und Forstwirtschaft zählt ein anderer Grundsteuer-Hebesatz.
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Als Grundsteuer wird die Jahresgrundsteuer bezeichnet. Der Eigentümer muss sie allerdings vierteljährlich bezahlen.
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Im Gegensatz zu anderen Besteuerungsarten ist die Höhe der Grundsteuer nicht einkommensabhängig.
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Die Grundsteuer muss im Voraus entweder jährlich oder aller drei Monate anteilig bezahlt werden. Als Stichtag wird der 1.1. eines jeden Jahres festgesetzt. In Sachsen-Anhalt kann jährlich zum 1.7. für das nächste Jahr im Voraus bezahlt werden. Hier kann man jedoch auch vierteljährig zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. zahlen.
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Bei Eigentümerwechsel muss die Grundsteuer erst ab dem nächsten Stichtag gezahlt werden, wenn der alte Eigentümer diese bereits gezahlt hat.
Welche Arten von Grundsteuer gibt es?
Grundsteuer A
Grundsteuer A ist für Grundstückseigentum an Land- und Forstwirtschaft
Grundsteuer B
Grundsteuer B bezieht sich auf bebaute und bebaubare Grundstücke welche nicht landwirtschaftlich genutzt werden. B ist also für Privatpersonen zu berücksichtigen
Wofür werden die Grundsteuereinnahmen verwendet?
Die Grundsteuereinnahmen werden als Haushaltskostenausgleich der Kommunen verwendet um Straßenbau und Infrastruktur zu finanzieren.
Wer muss Grundsteuer bezahlen?
In erster Linie alle Grundstückseigentümer, aber auch Mieter sind betroffen, da die Grundsteuer umlagefähig ist. Somit sind fast alle von der Grundsteuer betroffen.
Wie hoch ist die Grundsteuer?
Die jeweilige Höhe der Grundsteuer liegt an dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz und vom Finanzamt festgelegten Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl.
Für die Berechnung der Grundsteuer benötigen Sie drei Werte:
- Einheitswert (vom Finanzamt berechnet)
- Grundsteuermesszahl (festgeschriebener Wert)
- Hebesatz (von der Gemeinde festgelegt)
Was ist der Einheitswert?
Der Einheitswert zur Berechnung der Grundsteuer wird aller 6 Jahre vom Finanzamt durch eine interne Immobilienberechnung festgelegt. Bei Neubauten schickt das Finanzamt dem Eigentümer einen Fragebogen zu. Der Eigentümer ist dazu verpflichtet, dem Finanzamt wahrheitsgemäß Angaben zu machen. Das Finanzamt berechnet daraus den Einheitswert mittels Sachwertverfahren oder auch Ertragswertverfahren. Maßgeblich für die Höhe des Einheitswertes sind folgende Faktoren:
- Größe und Lage des Grundstücks
- Art der Bebauung und Alter des Gebäudes
- Größe der Wohn- und Nutzfläche
- Höhe der Mieteinnahmen oder Höhe der möglichen Mieteinnahmen
Was ist die Grundsteuermesszahl?
Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben. Sie hat einen festen Wert und ist vom Einheitswert abhängig.
Alte Bundesländer
- Einfamilienhäuser kleiner als 38.346,89 EUR = 2,6 Promille
- Einfamilienhäuser größer als 38.346,89 EUR = 3,5 Promille
- Zweifamilienhäuser = 3,1 Promille
- anderes Wohneigentum = 3,5 Promille
- Land- und Forstwirtschaft = 6 Promille
Neue Bundesländer
Die Grundsteuermesszahl variiert in den neuen Bundesländern zwischen 5 und 10 Promille. Der genaue Wert ist abhängig von verschiedenen Faktoren wie Einwohnerzahl und Alter des Gebäudes. Die genaue Zahl sind bei der Gemeinde zu erfragen.
Was ist der Hebesatz bei der Grundsteuer?
Der sogenannte Hebesatz wird von den Gemeinden festgelegt und ist eine sichere Einnahmequelle.
Wie wird die Grundsteuer berechnet?
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Für die Berechnung werden die oben beschriebenen drei Werte benötigt: Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz.
- Berechnen Sie zunächst den Grundsteuermessbetrag indem Sie Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag errechnen.
- Multiplizieren Sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz und Sie erhalten den Jahresgrundsteuerbetrag.
Jahresgrundsteuer = Hebesatz x Grundsteuermessbetrag
Ist die Grundsteuer umlagefähig?
- 100% vermietet (Eigentümer nutzt die Immobilie nicht selbst) = Grundsteuer ist zu 100% umlagefähig
- Eigentümer nutzt die Immobilie anteilig (wohnt in einer Wohnung des Mehrfamilienhauses) = Grundsteuer kann anteilig, gemessen an der vermieteten Wohnfläche, umgelegt werden (Beispiel: 10 gleich große Wohnungen: 90% der Grundsteuer können umgelegt werden).
- 100% selbstgenutzte Immobilie durch Eigentümer = 100% der Grundsteuer trägt der Eigentümer
Muss ich auf eine Eigentumswohnung Grundsteuern zahlen?
Wer kirchlich ist, bezahlt noch mehr Grundsteuer
- Durchschnittlich kommen für kirchensteuerpflichtige Eigentümer 10% zum Grundsteuermessbetrag hinzu
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In einzelnen Regionen Deutschlands, zahlen kirchensteuerpflichtige Eigentümer zusätzlich zur Grundsteuer eine Kirchengrundsteuer.
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Dies ist abhängig von den Kirchengesetzen der Länder
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Dies gilt nur für die alten Bundesländern (Ausnahme: Bremen)
Wann muss man keine Grundsteuer bezahlen?
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Ausnahmen gelten insbesondere beim Denkmalschutz.
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Die Kosten für die denkmalgeschützte Immobilie sind in der Regel höher. Überschreiten die Kosten die Erträge, besteht ein Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer (Quelle: Wikipedia)
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Ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer kann für folgende Szenarien gestellt werden:
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Merke: wenn die Mieteinnahmen 50% unter den normalen Erträgen bleiben, kann ein Erlass über 25% der Grundsteuer beantragt werden. Gibt es keine Mieteinnahmen, dann können sogar 50% der Grundsteuer erlassen werden.
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Dies gilt immer für Ausfall bis zum 31.03. des Vorjahres. Die erlassene Grundsteuer wird also rückwirkend ausgezahlt.