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Startseite » Immobilienwissen » Was ist die Grundsteuer und wie wird sie berechnet?

Hausbesitzer oder solche, die es werden wollen, sollten sich vorher über die Höhe der Grundsteuer informieren. In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, was es mit der Grundsteuer auf sich hat, auf welche Faktoren Sie achten müssen und wie die Grundsteuer berechnet wird.

Was ist die Grundsteuer?

Die Definition der Grundsteuer

Die Grundsteuer (teilweise auch Bodenzins genannt) ist eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken (Substanzsteuer). Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ist meist der Wert des Grundstücks. In vielen Ländern wird der Steuersatz auf kommunaler Ebene festgelegt. (Quelle: https://de.m.wikipedia.org/wiki/Grundsteuer)

Die älteste Steuer Deutschlands ist zugleich auch eine der umstrittensten, da sie als „Geldmaschine für Gemeinden“ verteufelt wird. Das Magazin Wirtschafts Woche fordert sogar: „Schafft Deutschlands schlimmste Steuer ab!

10 Fakten zur Grundsteuer

  1. Der Begriff setzt sich aus Grund und Steuern zusammen.
    Grund= Grundstücke oder bebaute Grundstücke und
    Steuern= Geldleistung; öffentlich-rechtliche Abgaben
  2. Die Grundsteuer ist einer der ältesten Steuern (01.04.1938) und wird im Normalfall jedem Hausbesitzer in Deutschland auf Eigentum bzw. Bebauung von Grundstücken auferlegt.
  3. Grundsteuer gilt als Substanzsteuer, da nicht nur das Eigentum besteuert wird, sondern auch die Nutzung.
  4. Als Grundlage für die Berechnung gilt der Einheitswert und die daraus gewonnene Grundsteuermesszahl, sowie der Hebesatz.
  5. Die Höhe des Hebesatzes wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt und ist somit nicht einheitlich. Der Hebesatz wird in den Haushaltssatzungen der Gemeinde beschlossen. Die Gemeinde erlässt auch den Grundsteuerbescheid.
  6. Für Eigentum in der Land- und Forstwirtschaft zählt ein anderer Grundsteuer-Hebesatz.
  7. Als Grundsteuer wird die Jahresgrundsteuer bezeichnet. Der Eigentümer muss sie allerdings vierteljährlich bezahlen.
  8. Im Gegensatz zu anderen Besteuerungsarten ist die Höhe der Grundsteuer nicht einkommensabhängig.
  9. Die Grundsteuer muss im Voraus entweder jährlich oder aller drei Monate anteilig bezahlt werden. Als Stichtag wird der 1.1. eines jeden Jahres festgesetzt. In Sachsen-Anhalt kann jährlich zum 1.7. für das nächste Jahr im Voraus bezahlt werden. Hier kann man jedoch auch vierteljährig zum 15.02., 15.05., 15.08. und 15.11. zahlen.
  10. Bei Eigentümerwechsel muss die Grundsteuer erst ab dem nächsten Stichtag gezahlt werden, wenn der alte Eigentümer diese bereits gezahlt hat.

Welche Arten von Grundsteuer gibt es?

Es gibt Grundsteuer A (agrarische) und Grundsteuer B (bauliche). Grundsteuer A und Grundsteuer B unterscheiden sich hinsichtlich der Höhe des Hebesatzes, welcher von der Gemeinde festgelegt wird.

Grundsteuer A

Grundsteuer A ist für Grundstückseigentum an Land- und Forstwirtschaft

Grundsteuer B

Grundsteuer B bezieht sich auf bebaute und bebaubare Grundstücke welche nicht landwirtschaftlich genutzt werden. B ist also für Privatpersonen zu berücksichtigen

Wofür werden die Grundsteuereinnahmen verwendet?

Die Grundsteuereinnahmen werden als Haushaltskostenausgleich der Kommunen verwendet um Straßenbau und Infrastruktur zu finanzieren.

Wer muss Grundsteuer bezahlen?

In erster Linie alle Grundstückseigentümer, aber auch Mieter sind betroffen, da die Grundsteuer umlagefähig ist. Somit sind fast alle von der Grundsteuer betroffen.

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Die jeweilige Höhe der Grundsteuer liegt an dem von der Gemeinde festgelegten Hebesatz und vom Finanzamt festgelegten Einheitswert multipliziert mit der Grundsteuermesszahl.

Für die Berechnung der Grundsteuer benötigen Sie drei Werte:

  1. Einheitswert (vom Finanzamt berechnet)
  2. Grundsteuermesszahl (festgeschriebener Wert)
  3. Hebesatz (von der Gemeinde festgelegt)

Was ist der Einheitswert?

Der Einheitswert zur Berechnung der Grundsteuer wird aller 6 Jahre vom Finanzamt durch eine interne Immobilienberechnung festgelegt. Bei Neubauten schickt das Finanzamt dem Eigentümer einen Fragebogen zu. Der Eigentümer ist dazu verpflichtet, dem Finanzamt wahrheitsgemäß Angaben zu machen. Das Finanzamt berechnet daraus den Einheitswert mittels Sachwertverfahren oder auch Ertragswertverfahren. Maßgeblich für die Höhe des Einheitswertes sind folgende Faktoren:

  • Größe und Lage des Grundstücks
  • Art der Bebauung und Alter des Gebäudes
  • Größe der Wohn- und Nutzfläche
  • Höhe der Mieteinnahmen oder Höhe der möglichen Mieteinnahmen

Was ist die Grundsteuer­messzahl?

Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben. Sie hat einen festen Wert und ist vom Einheitswert abhängig.

Alte Bundesländer

  • Einfamilienhäuser kleiner als 38.346,89 EUR = 2,6 Promille
  • Einfamilienhäuser größer als 38.346,89 EUR = 3,5 Promille
  • Zweifamilienhäuser = 3,1 Promille
  • anderes Wohneigentum = 3,5 Promille
  • Land- und Forstwirtschaft = 6 Promille

 

Neue Bundesländer

Die Grundsteuermesszahl variiert in den neuen Bundesländern zwischen 5 und 10 Promille. Der genaue Wert ist abhängig von verschiedenen Faktoren wie Einwohnerzahl und Alter des Gebäudes. Die genaue Zahl sind bei der Gemeinde zu erfragen.

Was ist der Hebesatz bei der Grundsteuer?

Der sogenannte Hebesatz wird von den Gemeinden festgelegt und ist eine sichere Einnahmequelle.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

  1. Für die Berechnung werden die oben beschriebenen drei Werte benötigt: Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz.
  2. Berechnen Sie zunächst den Grundsteuermessbetrag indem Sie Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag errechnen.
  3. Multiplizieren Sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz und Sie erhalten den Jahresgrundsteuerbetrag.

Jahresgrundsteuer = Hebesatz x Grundsteuermessbetrag

Beispiel: 
In Halle (Saale) hat das Finanzamt einen Einheitswert für ein Grundstück in Höhe von 10.000€ berechnet. Außerdem gibt die Stadt Halle (Saale) die Grunsteuermesszahl von 5 Promille an. Der Hebesatz liegt bei 500 Prozent.
10.000€ / 1000 x 5 = 50€
500% von 50€ = 250€ 
Die jährliche Grundsteuer beträgt also 250€.

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Der Vermieter kann die Grundsteuer in Form einer Abrechnung nur dann zu 100% auf den Mieter umlegen, wenn er selbst der Eigentümer ist und sein Eigentum nicht selbst nutzt, sondern vermietet. Bewohnt der Eigentümer selbst eine Partei in der Immobilie (z.B. in einem Mehrfamilienhaus), kann die Grundsteuer trotzdem anteilig auf die restlichen Mieter umgelegt werden:
  • 100% vermietet (Eigentümer nutzt die Immobilie nicht selbst) = Grundsteuer ist zu 100% umlagefähig 
  • Eigentümer nutzt die Immobilie anteilig (wohnt in einer Wohnung des Mehrfamilienhauses) = Grundsteuer kann anteilig, gemessen an der vermieteten Wohnfläche, umgelegt werden (Beispiel: 10 gleich große Wohnungen: 90% der Grundsteuer können umgelegt werden).
  • 100% selbstgenutzte Immobilie durch Eigentümer = 100% der Grundsteuer trägt der Eigentümer
Die Grundsteuer kann im Rahmen der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden, wenn im Mietvertrag folgende Klausel festgelegt wurde: "Umlage der Nebenkosten auf Mieter." (Sollte jeder Standardmietvertrag beinhalten).
Nur dann handelt es sich um den rechtlich verankerten Begriff „umlagefähig“.

Muss ich auf eine Eigentums­wohnung Grundsteuern zahlen?

Ja! ABER: das Finanzamt berechnet den Einheitswert nicht für einzelne Wohneinheiten wie Eigentumswohnungen, sondern immer für das komplette Grundstück. Sie zahlen also anteilig, je nach Quadratmetern einen Teil der Gesamt-Grundsteuer.
Beispiel: 
Hat die Wohnung eine Fläche von 100 Quadratmetern, das gesamte Grundstück misst jedoch 1000 Quadratmeter, so liegt der Einheitswert für die Eigentumswohnung bei einem Zehntel der Gesamtsumme.
Ist man als Eigentümer einer Eigentumswohnung mit dieser Berechnung nicht zufrieden, kann man beim zuständigen Finanzamt Widerspruch einlegen und eine gesonderte Berechnung des Einheitswert für die Eigentumswohnung beantragen. Das macht genau dann Sinn, wenn in der Immobilie Gewerbebetriebe ihren Sitz haben, die die Grundsteuer aufgrund der Grundsteuermesszahl nach oben treiben.

Wer kirchlich ist, bezahlt noch mehr Grundsteuer

  • Durchschnittlich kommen für kirchensteuerpflichtige Eigentümer 10% zum Grundsteuermessbetrag hinzu
  • In einzelnen Regionen Deutschlands, zahlen kirchensteuerpflichtige Eigentümer zusätzlich zur Grundsteuer eine Kirchengrundsteuer.
  • Dies ist abhängig von den Kirchengesetzen der Länder
  • Dies gilt nur für die alten Bundesländern (Ausnahme: Bremen)

Wann muss man keine Grundsteuer bezahlen?

  • Bei manchen Immobilien kann die Grundsteuer laut  § 32 bis § 34 GrStG erlassen werden
  • Ausnahmen gelten insbesondere beim Denkmalschutz.
  • Die Kosten für die denkmalgeschützte Immobilie sind in der Regel höher. Überschreiten die Kosten die Erträge, besteht ein Rechtsanspruch auf Erlass der Grundsteuer (Quelle: Wikipedia)
  • Ein Antrag auf Erlass der Grundsteuer kann für folgende Szenarien gestellt werden:
1. Mietausfall ohne Schuld des Vermieters (Leerstand, strukturelle Unvermietbarkeit, allgemeiner marktgebundener Mietverfall
2. Unvorhersehbare Ereignisse (Wasserschäden, Brand)
  • Merke: wenn die Mieteinnahmen 50% unter den normalen Erträgen bleiben, kann ein Erlass über 25% der Grundsteuer beantragt werden. Gibt es keine Mieteinnahmen, dann können sogar 50% der Grundsteuer erlassen werden.
  • Dies gilt immer für Ausfall bis zum 31.03. des Vorjahres. Die erlassene Grundsteuer wird also rückwirkend ausgezahlt.

Zahlen und Fakten zur Grundsteuer

In Deutschland gibt es ca. 35 Millionen Grundstücke durch die die Kommunen jedes Jahr 13 Milliarden Euro einnehmen. Das Aufkommen der Grundsteuer B macht in den Ländern zwischen 10 % in Bayern und 16 % in Sachsen des gemeindlichen Steueraufkommens aus. Seit 2009 ist der bundesdurchschnittliche Hebesatz deutlich von 400 auf 440 Punkte 2014 gestiegen. Das Aufkommen stieg parallel um 23 %. Im Bundesdurchschnitt vereinnahmen die Gemeinden der Flächenländer 2014 146 Euro je Einwohner. Das Spektrum bewegt sich zwischen 99 Euro in Sachsen-Anhalt und 159 Euro in Niedersachsen. Auf einzelgemeindlicher Ebene vereinnahmen die Gemeinden im Kreis Bamberg mit 75 Euro die geringsten und in Frankfurt am Main mit 302 Euro je Einwohner die höchsten Beträge. Generell lässt sich feststellen, dass das Aufkommen mit der Größe der Städte steigt. Im Gegensatz zur Einkommen- und Gewerbesteuer ist jenes aber nicht von der lokalen Wirtschaftskraft abhängig (Quelle: Wikipedia)
2016 nahm die BRD 13,7 Milliarden € nur durch Grundsteuern ein (Quelle: http://grundsteuer.biz)
Bundesweit betrug das Aufkommen der Grundsteuer im Jahr 2014 ca. 11,3 Mrd. €. Davon entfallen 10,9 Mrd. € auf die Grundsteuer B und 0,4 Mrd. € auf die Grundsteuer A. (Wikipedia)

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